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              資本“轉戰”:從炒房價到炒房租

              2018-09-11 11:10:37 半月談

                房租暴漲,成了這個盛夏的熱詞。在“房住不炒”“租購同權”的調控背景下,部分熱點城市房租上漲明顯。曾被寄予厚望穩定市場租金水平的長租公寓,反成房租上漲的新推手。房價、租金一波未平一波又起,從炒房價到炒租金,樓市為何“按下葫蘆起了瓢”?

                長租公寓成為房租上漲新推手

                “我的工資還沒漲,房租就先漲了。”畢業僅一年的張楠為了節省開支,租住在了離上班地點較遠的北京昌平回龍觀,但8月中旬她還是收到了房東的漲租通知,租住一間臥室的她每月需要多交500元,租金漲幅接近20%。

                在各地高校畢業生交流群里,房租上漲的話題,伴隨著“躲過了高房價,躲不過高房租”“樓市在用租金暴漲懲罰不買房的人”等自媒體標題,催生了不少焦慮情緒。

                中國房價行情網數據顯示,北京7月房租較2017年同期漲幅高達20.3%。成都、廣州和深圳等10個人口凈流入城市的整體房租漲幅也達到20%。

                由于畢業季、求職季、開學季疊加,7、8兩月是租房高峰期,往年租房市場和價格的確都會迎來一波熱潮。但今年,長租公寓成為房租飆漲的新推手,尤為引人關注。

                北京自如租客張女士選擇了自如寓的一間南向主臥,她告訴記者:“租金為每月2490元,此外每年還有2000多元服務費。今年房租上漲不少,去年每月1800元左右就能租到這樣的房間。”

                中介搶房囤房,擾亂租房市場

                長租公寓租金為何飆漲?北京天通苑120平米三居室月租金被自如和蛋殼兩家長租公寓運營機構競價,從7500元炒到10800元的網帖引發輿論大嘩。

                “我愛我家”原副總裁胡景暉表示,以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商,為了擴大規模,以高于市場20%到40%的價格在爭搶房源,人為抬高收房價格。

                事實上,長租公寓運營方“囤房”的現象在其他熱點城市也不罕見。一位深圳中介表示,深圳許多小區里的房源都被長租公寓“掃光”,當零散房源都被大供應商收入麾下,租金話語權自然也被他們掌握。

                除了惡性搶奪房源,長租公寓產品的高端化、貴族化趨勢也在推高整體房租價格。半月談記者在上海調查發現,即使身處遠郊區,品牌長租公寓的一居室月租金也普遍在3000元以上,兩居室在5000元以上,一些長租品牌在裝修、區位、品牌溢價上大做文章。

                中原地產首席分析師張大偉認為,很多中介機構或長租公寓運營商在租賃市場的主要業務是低價囤房,包裝高價出租,賺取租金上漲的差價。甚至有部分中介機構有意發布區域市場價格大幅上漲的數據,制造市場上漲預期。

                過度加杠桿,資本玩起“空手道”

                事實上,隨著金融政策對住房租賃市場的支持力度不斷加大,站在風口上的長租公寓企業紛紛擴規模、借助資本的力量跑馬圈地,由此衍生出諸多金融創新產品,如住房租賃類REITs(不動產信托投資基金)、ABS(以項目所屬資產為支撐的證券化融資方式)、住房租賃專項公司債券等。

                截至目前,已有12家公司提交了發行住房租賃專項公司債的申請,發行規模總計618.8億元。長租公寓租賃市場資產證券化步伐也明顯加快,以租金收入或物業所有權為底層資產的資產證券化產品已發行數十單,金融創新產品層出不窮。

                為何住房租賃企業如此熱衷融資?業內人士指出,融資后,住房租賃業務的發展模式就變成了“拿房-出租-融資-再拿房”的循環,可以快速擴大市場份額。

                一位資深券商人士透露,對于目前盈利前景并不明朗的長租公寓行業,通過囤房、炒房租能讓“羊毛出在豬身上”,即用租房的生意,賺金融的錢。“這一模式的本質是利用租客和房東信用,通過租房類貸款為運營商提供擴張資金,堪稱‘無本萬利’,既可加快投資資金回籠,亦可將資金快速循環至下一批房源的獲取、裝修、運營等方面。”

                “房租不炒”亟待落實

                貝殼研究院院長楊現領認為,房價主要影響的是投資,租金主要影響的是消費。一定程度上,租金如果上漲過快,影響低收入家庭和流動人口實現租賃上“住有所居”,將會影響整體的社會穩定,可能引發的風險更值得警惕。

                胡景暉認為,租賃企業不斷通過融資擴大規模、滾動發展,占有市場大部分房源,最終將形成“壟斷”,獲得租金定價權。

                與此同時,在大量社會資本涌入長租公寓領域的背后,由于欠缺準入門檻、標準規范以及法律法規,市場發展良莠不齊的問題日漸突出。一些不具規模的企業跟P2P等小額貸款公司合作,過度使用杠桿增大了住房租賃企業和租客的風險,一旦經營不善,甚至會出現P2P卷錢跑路的情況。

                房租高企背后的資本投機已引起監管部門警覺。針對長租公寓非理性推高房租的現象,多地已經開始行動。據不完全統計,7月份以來已有北京、上海、深圳、南京和西安等23個城市出臺住房租賃新政,通過用地保障、增加房源投入、規范住房租賃交易服務和增加租房補貼等舉措,促進住房租賃市場健康發展。

                專家認為,打擊炒房租行為,從根本上講還是要增加供給、優化供給。楊現領表示,在未來一段時間內,一線和部分二線城市都將面臨有效供給不足的矛盾,租金穩定的關鍵在于糾正當前和潛在的供求失衡。(半月談記者 鄭鈞天 何曦悅)

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